（原标题：李宇嘉：住房金融政策焦点不应是掌控过度和非法特杠杆）随着资产配备耕预期下降，稀缺资源争夺战转入白热化，这里面杠杆资金是仅次于推动者，这在不动产领域最显著。2009年，我国房贷余额仅有4.76万亿元，2012年超过8.1万亿元，今年6月份超过16.4万亿元。2008年，我国居民杠杆率（房贷余额/存量商品住房价值）仅有20%，2015年超过39.5%，预计2016年将超过43%~44%。今年上半年，我国居民房贷追加2.36万亿元，比2015年同期减少1.25万亿元，增幅为113%。

银行希望居民特杠杆。近期的半年报发布会上，各家银行对房贷空前注目，争相表态下半年将增大风险较低、收益有确保的房贷投入力度。甚至，本已传输房贷的中小银行也开始重返。

价格激战在之后，融360数据表明，7月份全国首套房贷平均值利率降到4.44%，缔造历史新高，一线城市还要再行较低0.1~ 0.3个百分点，大打价格战已造成银行融资成本和资产收益凌空。基于挂钩保值和资产收益考虑到，居民也主动特杠杆。

央行深圳中心分行数据表明，2015年深圳新的派发个人住房贷款较前一年快速增长了2.1倍，平均值按揭成数高达6.5成，完全将杠杆中用了淋漓尽致。深圳链家研究院近日公布的《2016年上半年深圳楼市大数据》表明，2016年上半年，深圳贷款购房的比例高达93.7%，较2015年减少2.5个百分点，较2011年减少大约11个百分点。

居民杠杆风险不容极强。静态杠杆率低不可怕，害怕的是杠杆较慢上升，美国次贷危机和日本地市泡沫就是前车之鉴。目前，我国房贷杠杆率为40%，追加房贷/商品房销售额为56.5%，皆已相似美国和日本泡沫危机前的水平。但同时，人均农村居民收益仅有为发达国家的20%~ 25%。

另外，多达一半的房贷派发于2013年以后，即房价下跌最慢的阶段，因此要警觉房价消息传递风险。同时，居民场内过度特杠杆、场外非法特杠杆也须要推崇。场内过度特杠杆是指居民通过大额信用卡循环消费、消费和信用贷款等，取得房贷以外的银行融资，也还包括二套房债申请者利用假离婚取得首套房贷。深圳链家研究院数据表明，2015年下半年，深圳再婚购房比例约47%；四小龙之首的南京，今年1~ 4月离婚率同比刷了一倍，突破限贷特杠杆本意显著。

场外非法特杠杆所指的是利用中介机构和P2P等互联网平台首付债、赎回楼贷等，在银行体系另加杠杆。楼市去杠杆已紧锣密鼓，过快特杠杆和非法特杠杆是诱导的首要对象。近期，热点城市如合肥、南京、苏州等公布楼市新政，核心就是提升二套房债、二次贷款首付比例。政策意图只有一个，即政府希望买房，但购房者要投放真为金白银，无法过度特杠杆而把风险扯给银行。

近期谣传北京出租汽车住宅、上海房贷重返认房又认贷，这非空穴来风。尽管，近年来地王大大，但三高的地王都问世在京沪浅，房价下跌也在这些城市。货币大潮涌来，有产业和人口承托的京沪浅，被指出是最厚重的安全性垫。

各路资金涌进这些城市，居民杠杆率较慢上升。截至7月底，京沪浅居民中长期贷款余额分别为1.1万亿元、1.3万亿元和1.1万亿元，比2015年初快速增长42%、48%和90%。银行在这些城市也极力争夺战房贷份额，大打价格战，迫得监管当局出面调解并规定优惠优惠下限。

目前，京沪浅楼市早已豪宅化或者说是富人的游戏场；另一方面，京沪浅楼市的金融属性也更加强劲。在财务投资者眼里，京沪浅的不动产是资本运作的最佳载体。因此，掌控过度特杠杆，诱导京沪浅楼市金融属性和南北泡沫化，早已构成倒逼。

近期，七部委发文规范房产中介，最核心的就是，首次将首付债定性为违法违规行为。由此，多部门将牵头压制场外非法特杠杆。土地市场也是去杠杆的战场之一。

7月底管理层诱导资产泡沫的大喊，没逼退地王潮。跟据中原地产统计资料，8月当月，全国单宗土地多达10亿元的地块有45宗，溢价率多达100%的约30宗，堪称史上地王最密集的月份。近期，民营房企屡屡以数倍于自己销售额的资金进帐地王，销售回款足以承托，地下通道资金才是大金主。

融信蛇吞象事件，让利用互联网地下通道的保险资金及银行财经，特杠杆转入土地市场，其积极开展资本运作的模式大白于天下。近期，银监会、证监会、保监会陆续强化地下通道监管，如6月证券公司风触新规，7月银行财经新规以及近期保监会规范险要资完全一致行动人投资等。

9月份的中央金融工作会议，重点是重塑金融监管体系，挡住一行三不会目前各管一块模式下的监管空白，特别是在现有金融风险管控框架下，利用监管空白而过度特杠杆和非法特杠杆的漏洞。作为挂钩和取得资产收益第一自由选择的楼市，基于系统性金融风险的考虑到，也终将作为掌控杠杆率的重点领域。未来，合理住房消费和居民有助于特杠杆仍为政策所希望，房贷整体上会放宽，但掌控杠杆率早已全方位进行，这也将是未来完备住房金融政策的焦点。

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